威海市物業(yè)管理辦法

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、 物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理人的合法權益，推進精致城市建設， 根據《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等有關法律、法 規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其監(jiān) 督活動。

第三條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè) 服務、政府監(jiān)管相結合的原則。

第四條 市、區(qū)（縣級市）人民政府應當加強對物業(yè)管理工 作的組織領導，將物業(yè)管理工作納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū) 管理和社會治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物 業(yè)管理機制。支持采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理水平。 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成 立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行 職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

第五條 住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督 管理工作。 發(fā)展改革、公安、民政、財政、自然資源、水務、應急管理、 市場監(jiān)管、人民防空等主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相 關工作。

第六條 居民委員會指導、督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法 開展業(yè)主自治管理，協助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、 社區(qū)服務中與物業(yè)管理相關的工作。 鼓勵業(yè)主中的居民委員會成員和黨員通過法定程序擔任業(yè) 主委員會成員。

第七條 支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)根據中國共產黨 章程的規(guī)定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動 依法有序進行。

第八條 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)協會。 物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，開展對會員企業(yè) 及其工作人員的從業(yè)培訓和教育，配合主管部門開展對會員企業(yè) 的信用評價工作，協助物業(yè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 調解處理物業(yè)管理糾紛。

第九條 市物業(yè)主管部門負責建設物業(yè)管理信息平臺，向社 會免費開放。 物業(yè)管理信息平臺應當具備宣傳有關法律法規(guī)和政策規(guī)定、 發(fā)布物業(yè)服務信息資訊、為業(yè)主決策提供輔助服務等功能。

第十條 物業(yè)管理信息平臺設立電子投票系統(tǒng)。法律、法規(guī)、 規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的 事項，可以通過電子投票系統(tǒng)進行表決。

第十一條 物業(yè)管理事項需要通過業(yè)主表決作出決定的，可 以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。 常規(guī)表決方式是指，有利害關系的業(yè)主持同意意見的比例達 到規(guī)定標準的，視為表決通過；異議表決方式是指，根據管理規(guī) 約、臨時管理的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定，有利害關系的業(yè)主持 反對意見的比例未超過規(guī)定標準的，視為表決通過。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、 鎮(zhèn)人民政府可以組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職 責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，經街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 兩次組織后未能召開首次業(yè)主大會會議的；

（三）業(yè)主大會未能選舉產生業(yè)主委員會或者未能完成業(yè)主 委員會換屆選舉，經街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導在三個月內仍 未能選舉產生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

第十三條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府 組織成立，由業(yè)主、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會委 派的人員組成，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府委派的人員擔任召集人。 物業(yè)管理委員會人數應當為七人以上的單數，其中業(yè)主委員應當 不少于百分之五十。 物業(yè)管理委員會的業(yè)主委員由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府從居 民委員會推薦的業(yè)主中確定。業(yè)主委員應當熱心公益事業(yè)，責任 心強，具有一定組織能力。 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將物業(yè)管理委員會的組成人員 名單通過在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置張貼公告、在物業(yè)管理信息 平臺發(fā)布等適當方式向全體業(yè)主公開。

第十四條 物業(yè)管理委員會設一名執(zhí)行委員，負責物業(yè)管理 委員會的日常事務。執(zhí)行委員由物業(yè)管理委員會委員推選。

第十五條 物業(yè)管理委員會需要作出與業(yè)主利益相關決定 的，應當集體討論決定。 物業(yè)管理委員會辦理下列事項應當征求并取得專有部分占 建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意：

（一）制定和修改管理規(guī)約；

（二）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（四）改變共有部分的用途；

（五）利用共有部分進行經營以及對所得收益的分配與使 用；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同 決定的其他事項。 物業(yè)管理委員會辦理專項維修資金籌集和使用、建筑物及其 附屬設施改建和重建的事項應當征求并取得專有部分占建筑物 總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同 意。

第十六條 對具備成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人 民政府應當在物業(yè)管理委員會成立后兩年內，組織召開業(yè)主大會 會議，選舉產生業(yè)主委員會。

第十七條 物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產生之日起 停止履行職責，并在十日內與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

第十八條 物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè) 主共有。 物業(yè)服務用房按照下列標準配置：

（一）建設工程項目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不 少于建設工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平 方米；

（二）建設工程項目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平 方米以內的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之 三配置。 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，建筑面積應當 不少于二十平方米。 物業(yè)服務用房應當能夠單獨確定產權，任何單位和個人不得 分割、轉讓、抵押，不得擅自改變途。第十九條 物業(yè)服務用房應當與建設工程項目同步設計、同 步施工、同步驗收、同步交付。 物業(yè)服務用房應當位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具 備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件，便于物業(yè)服務工作 開展。 物業(yè)服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可 證的附件或者附圖中載明。

第二十條 建設單位應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理 規(guī)約在樓房銷售處醒目位置予以公示。

第二十一條 建設單位在銷售商品房時，應當將下列內容以 圖文形式向買受人明示：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和 位置；

（四）物業(yè)服務用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設 施設備。

第二十二條 新建住宅小區(qū)交付使用十五日前，建設單位應 當按照前期物業(yè)服務合同約定與物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部 位、共用設施設備的承接查驗。承接查驗情況與竣工驗收資料不 符的，建設單位應當進行整修。

第二十三條 新建住宅小區(qū)內的供水、排水、供電、供氣、 供熱、通信等專業(yè)經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術 規(guī)范，并與主體工程同時交付。 建設單位應當自建設項目竣工驗收備案完成后三十日內，將 物業(yè)管理區(qū)域內自建的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等 專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單位管理。專業(yè)經營單位無正 當理由不得拒絕接收。

第二十四條 建立物業(yè)項目負責人制度。物業(yè)服務企業(yè)承接 物業(yè)服務項目應當指派項目負責人，負責處理物業(yè)服務項目的運 營和管理、與相關管理部門和業(yè)主的溝通協調等日常事務性工 作。 項目負責人的履職情況記入行業(yè)信用信息檔案。

第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位 置公示下列信息：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況和 聯系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收 費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設施設備的日常維修 保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）分攤公共水電費用的，具體費用分攤情況；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內各崗位責任人、工作職責、工作范圍、 服務內容和標準。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用 設施設備經營收入和車位場地使用費等業(yè)主共有收益資金，應當 單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著 位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照相關規(guī)定和物業(yè)服務 合同約定提供服務，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等 理由減少服務內容、降低服務質量，不得采用中斷供水、供電、 供氣、供熱或者其他損害業(yè)主合法權益的手段。

物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)服務用房等共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有物業(yè)進行經營；

（四）擅自提高收費標準；

（五）違規(guī)披露業(yè)主信息；

（六）無正當理由限制業(yè)主正常通行；

（七）其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損害業(yè)主利益的行 為。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守安全生產、公共衛(wèi)生、 治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定， 協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防、 物業(yè)裝飾裝修等方面法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為，應當予以勸 阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。 自行招用保安員的物業(yè)服務企業(yè)，應當依法向公安機關辦理 備案手續(xù)，按照國家相關規(guī)定做好保安員的招用、培訓、管理工 作。

第二十九條 鼓勵住宅小區(qū)建設視頻監(jiān)控、人臉識別、車輛 識別等安全防范系統(tǒng)，提升安全防范水平。安全防范系統(tǒng)數據應 當向公安機關開放。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照當地人民政府處置突發(fā) 事件作出的決定、命令，協助有關行政管理部門維護物業(yè)管理區(qū) 域內社會秩序，落實各項應急處置措施。 參與突發(fā)事件應對的物業(yè)服務企業(yè)，當地人民政府可以給予 適當補貼。

第三十一條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務 企業(yè)應當按照法律規(guī)定或者合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域， 并辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)不得以糾紛未解決為由拒絕退出 和辦理交接手續(xù)。

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理交接，應當同時移 交下列資金、資料和物品：

（一）預收、多收的物業(yè)費；

（二）業(yè)主共有資金結余；

（三）物業(yè)服務用房；

（四）物業(yè)服務期間形成的物業(yè)及設施設備改造、維修、運 行、保養(yǎng)的完整資料；

（五）利用共有物業(yè)經營的資料、公共水電分攤費用繳納記 錄等資料；

（六）其他應當移交的資金、資料和物品。

第三十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開 工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定 需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

第三十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進行住宅裝飾裝修時應 當降低施工噪音，減少環(huán)境污染。

每日十二時至十四時、十八時至次日八時和法定節(jié)假日期間 禁止進行產生噪音的施工作業(yè)。

第三十五條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理 區(qū)域內的道路、場地。因維修、改造等原因確需占用和挖掘的， 應當在業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)的安排下實施，并采取必要 的措施減少對其他業(yè)主正常生活的影響。占用和挖掘活動依法應 當取得許可的，應當事先辦理許可手續(xù)。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、 養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域道路、場地的，應當 在占用或者施工場地顯著位置公示占用或者施工的時限，并在公 示的時限內恢復狀。

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內權屬不清的車位、車庫，建設 單位不得進行處分。

第三十七條 擅自占用物業(yè)共用部位停放車輛，妨礙其他車 輛和行人通行的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當通知車輛所有 人或者使用人駛離；無法通知或者經通知后拒不駛離的，可以向 相關行政管理部門報告，有管理職責的行政管理部門應當依法處 置。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內結合民用建筑修建的人民防 空工程，開發(fā)建設單位應當設置人防工程標識。人防工程標識的 設置應當符合規(guī)范要求。

第三十九條 業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定繳納住宅 專項維修資金。物業(yè)保修期滿后，因共用部位、共用設施設備維 修、更新、改造產生的支出，沒有繳納住宅專項維修資金或者住 宅專項維修資金不足的，相關業(yè)主應當按比例承擔有關費用。

第四十條 物業(yè)主管部門應當通過招標的方式選定住宅專 項維修資金的專戶管理銀行。

第四十一條 設立住宅專項統(tǒng)籌維修資金。住宅專項統(tǒng)籌維 修資金主要由住宅專項維修資金集中存儲增值收益組成。物業(yè)主 管部門代管的住宅專項維修資金集中存儲取得的增值收益扣除 同檔期銀行存款基準利率后的部分劃入住宅專項統(tǒng)籌維修資金 專戶。 住宅專項統(tǒng)籌維修資金主要用于受益人為全體業(yè)主或者無

法界定受益人時的住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維 修、更新、改造以及相關費用。物業(yè)主管部門應當根據業(yè)主委員 會或者有關業(yè)主的申請安排使用，必要時也可以根據管理實際統(tǒng) 籌安排使用。 售房單位繳納的公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)主管部 門管理和安排使用，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修 期滿后的維修、更新和改造以及相關費用。

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情形之一的，可以申 請緊急使用住宅專項維修資金：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯故障；

（三）消防系統(tǒng)故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道破裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）路面破損影響人車安全；

（九）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

應急維修工程由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)組織實施和 驗收。

第四十三條 建立物業(yè)主管部門與不動產登記部門的信息 共享機制。辦理不動產產權過戶登記時，物業(yè)主管部門應當提示 買受人可以核查該物業(yè)項目物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金和 相關分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利。

第四十四條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已 經規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定。

第四十五條 建設單位違反本辦法規(guī)定，銷售商品房時未將 本辦法第二十一條規(guī)定的內容向買受人明示的，由物業(yè)主管部門 責令改正，可以處一千元以上一萬元以下罰款。

第四十六條 建設單位違反本辦法規(guī)定，拒不配合前期物業(yè) 服務企業(yè)開展承接查驗或者拒不整修與竣工驗收資料不符的物 業(yè)的，由物業(yè)主管部門責令改正，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未將本辦法第 二十五條規(guī)定的信息予以公示的，由物業(yè)主管部門責令改正，可 以處一千元以上一萬元以下罰款。

第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由物業(yè)主管 部門責令改正，處一千元以上一萬元以下罰款：

（一）采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合 法權益的；

（二）沒有正當理由，限制業(yè)主正常通行的；

（三）不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的；

（四）違規(guī)披露業(yè)主信息的。

第四十九條 違反本辦法規(guī)定，專業(yè)經營單位臨時占用、挖 掘物業(yè)管理區(qū)域道路、場地未及時恢復的，由物業(yè)主管部門責令 改正，可以處五千元以上二萬元以下罰款。

第五十條 本辦法自 2020 年 5 月 15 日起施行。